Cầm trên tay bản dự thảo hợp đồng xây biệt thự trọn gói dày hàng chục trang, nhiều gia chủ vẫn bối rối không biết nếu sau này muốn đổi loại đá ốp mặt tiền hay dời vị trí đảo bếp thì chi phí sẽ tính thế nào. Cụm từ trọn gói dễ tạo cảm giác chỉ cần ký tên là mọi thứ đã cố định từ lúc đào móng đến ngày dọn vào ở. Thực tế, một công trình quy mô lớn kéo dài nhiều tháng luôn có những biến số về địa chất, thời tiết và cả sự thay đổi ý định của chính người ở. Bản hợp đồng tốt không phải là văn bản khóa chặt mọi thay đổi, mà là bộ quy tắc rõ ràng để hai bên biết cách xử lý khi có điều chỉnh.
Điểm đầu tiên cần làm rõ là ranh giới công việc giữa các giai đoạn. Thi công biệt thự thường chia làm ba phần lớn gồm phần thô, hoàn thiện cơ bản và lắp đặt nội thất. Hợp đồng cần liệt kê cụ thể từng đầu việc thay vì ghi chung chung. Chẳng hạn, ở giai đoạn phần thô và kết cấu móng, văn bản phải ghi rõ việc đào đất, ép cọc, đổ bê tông sàn, xây tường ngăn và đi hệ thống ống chờ điện nước âm tường thuộc trách nhiệm của bên nào. Nhiều trường hợp gia chủ đinh ninh gói xây dựng đã bao gồm cả việc kéo đường cáp mạng hoặc ống đồng điều hòa âm tường, nhưng nhà thầu lại xếp hạng mục đó vào phần hoàn thiện tính riêng, dẫn đến tranh cãi ngay khi công trình đang đổ sàn. Để tránh lệch tông giữa các phòng lớn, bạn nên tham khảo các hồ sơ Thiết kế nội thất biệt thự có sẵn bản vẽ bố trí mặt bằng và phối cảnh chi tiết.
Danh mục vật tư là nơi dễ nảy sinh hiểu lầm nhất nếu chỉ ghi tên thương hiệu mà thiếu mã sản phẩm hoặc quy cách. Với phần thô, hợp đồng cần chỉ rõ chủng loại thép, mác bê tông thương phẩm hay bê tông trộn tại chỗ, loại gạch xây và quy trình chống thấm cho mái, ban công, nhà vệ sinh. Sang bước hoàn thiện biệt thự, các vật liệu như sơn bả, gạch ốp lát, đá mặt tiền hay hệ cửa nhôm kính đều có nhiều phân khúc giá dù cùng một hãng sản xuất. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng, gia chủ chưa chọn được mẫu gạch hoặc màu đá ưng ý, hai bên nên ghi một mức đơn giá tạm tính làm cơ sở.
Khi chọn mẫu thực tế, phần chênh lệch sẽ được cộng thêm hoặc trừ đi dựa trên mức trần này, giúp người làm nhà chủ động kiểm soát ngân sách.
Sự ăn khớp giữa kiến trúc và nội thất trọn gói cũng cần được đưa vào điều khoản phối hợp. Nếu một đơn vị như MoreHome đảm nhận từ thi công xây dựng biệt thự phần thô, hoàn thiện cho đến làm nội thất biệt thự, việc khớp nối bản vẽ sẽ liền mạch hơn. Ngược lại, nếu gia chủ thuê hai bên độc lập hoặc tách riêng các gói như đóng tủ bếp, tủ áo, làm trần thạch cao và lắp hệ thống điện thông minh, hợp đồng xây dựng phải quy định rõ mốc thời gian bàn giao mặt bằng và hồ sơ hoàn công đường điện nước.
Một lỗi rất dễ gặp là phần thô đặt ổ cắm và đầu cấp thoát nước theo bản vẽ kiến trúc ban đầu, nhưng khi bước vào thiết kế nội thất chi tiết, vị trí chậu rửa hay giường ngủ lại dịch chuyển. Lúc này, việc đục tường đi lại đường ống vừa tốn kém, vừa làm yếu lớp vữa trát và ảnh hưởng đến tiến độ chung.
Quy trình nghiệm thu từng bước và điều khoản thanh toán nên gắn chặt với nhau theo kết quả thực tế tại công trường, thay vì chia theo các mốc thời gian cố định trên lịch. Gia chủ không cần túc trực mỗi ngày, nhưng cần biết mình sẽ ký biên bản nghiệm thu ở những điểm dừng kỹ thuật nào. Ví dụ, trước khi đổ bê tông móng hoặc sàn, cần có bước kiểm tra cốt thép và cốp pha; trước khi ốp lát gạch nhà vệ sinh, phải có biên bản ngâm thử nước để kiểm tra lớp chống thấm.
Hợp đồng cần ghi rõ thời gian thông báo trước mỗi lần nghiệm thu để gia chủ hoặc người giám sát độc lập sắp xếp có mặt, đồng thời quy định mỗi đợt tạm ứng chi phí chỉ diễn ra sau khi hạng mục trước đó đã đạt yêu cầu.
Cuối cùng, đừng bỏ qua quy tắc xử lý phát sinh và thay đổi thiết kế trong quá trình thi công biệt thự cao cấp. Việc dỡ bỏ một bức tường ngăn mới xây để nới rộng phòng khách, hay chuyển từ sơn nước sang ốp đá mặt tiền đều kéo theo thay đổi về nhân công và vật tư. Hợp đồng nên có một điều khoản quy định: mọi thay đổi so với bản vẽ đã duyệt đều phải lập thành phụ lục có báo giá chi tiết và chữ ký xác nhận của hai bên trước khi triển khai ngoài công trường. Sự chặt chẽ này là một đánh đổi cần thiết;
đôi khi công việc tại hiện trường phải chậm lại vài ngày để chờ duyệt giấy tờ, nhưng đổi lại, cả gia chủ và nhà thầu đều không rơi vào cảnh khó xử khi quyết toán cuối công trình.
Trước khi đặt bút ký hoặc gọi đến số 09.31.31.88.77 để trao đổi cụ thể với MoreHome về phương án thi công xây dựng và hoàn thiện cho ngôi nhà của mình, bạn hãy lấy bộ bản vẽ thiết kế hiện có ra và đánh dấu lại những khu vực mình còn đang phân vân về vật liệu hoặc công năng. Việc mang theo danh sách những điểm chưa chắc chắn này vào bàn đàm phán sẽ giúp bạn và đơn vị thi công soạn được một phụ lục linh hoạt, sát với nhu cầu thực tế nhất.